Auflassungsvormerkung (Grundbuch)

Die Auflassung bezeichnet im Grundstücksrecht den Übergang des Eigentums oder die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch. Sie beschreibt die Vereinbarung zwischen Verkäufer und Käufer einer Immobilie, dass das Eigentum von der Verkäuferseite auf den Käufer übergehen soll und dieser Übergang im Grundbuch vollzogen wird (§ 873 BGB). Da das Grundbuch nicht sofort auf alle rechtlichen Änderungen reagieren kann, wird eine Auflassungsvormerkung erforderlich.

Zweck der Auflassungsvormerkung:

Die Auflassungsvormerkung dient als Sicherheitsmechanismus, um sicherzustellen, dass der Eigentumsübergang ordnungsgemäß erfolgt und das Eigentum am Grundstück im Grundbuch zugunsten des Käufers eingetragen wird. Sie sichert dem Käufer das Recht zu, als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen zu werden, wobei dieses Recht Vorrang vor nachträglich eingetragenen Rechten hat. Die Auflassungsvormerkung stellt somit in erster Linie eine Garantie für den Käufer dar.

Ist eine Auflassungsvormerkung notwendig?

Wenn die Auflassung nicht gleichzeitig mit dem notariellen Kaufvertrag beurkundet wird, behält der Verkäufer das Recht, weiterhin über die Immobilie zu verfügen. In einem solchen Fall könnte der Verkäufer theoretisch die Immobilie erneut verkaufen. Der Käufer hätte keine Sicherheit, dass der Eigentumsübergang tatsächlich auf ihn erfolgt. Ohne eine Auflassungsvormerkung wäre zudem nicht gewährleistet, dass der Käufer nach Zahlung des Kaufpreises tatsächlich als Eigentümer im Grundbuch eingetragen wird.

Auch der Verkäufer trägt ein Risiko: Würde er im notariellen Kaufvertrag bereits die Auflassung (also seine Zustimmung zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch) erklären, könnte der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden, bevor er den vollständigen Kaufpreis gezahlt hat.

Auflassungsvormerkung im Grundbuch schützt das Käuferrecht

Die Auflassungsvormerkung schützt die Interessen beider Parteien, indem sie sicherstellt, dass jede Verfügung über die Immobilie nach der Eintragung der Vormerkung im Grundbuch unwirksam ist, wenn sie den Anspruch des Käufers auf den Eigentumsübergang vereiteln oder beeinträchtigen würde. Das durch die Vormerkung gesicherte Recht des Käufers auf Eigentumsumschreibung hat Vorrang vor allen später eingetragenen Rechten.

Würde der Verkäufer die Immobilie ein zweites Mal verkaufen und eine weitere Auflassungsvormerkung zugunsten des neuen Käufers eintragen lassen, so wäre diese rechtsunwirksam. Die zuvor eingetragene Auflassungsvormerkung des ersten Käufers hat Vorrang und bleibt bestehen.