Due Diligence

Was bedeutet Due Diligence?

Bei Übernahmen oder großen geschäftlichen Entscheidungen wird häufig auf Due Diligence gesetzt. Aber was verbirgt sich hinter diesem Begriff?

Im deutschen Recht wird Due Diligence oft als "im Verkehr erforderliche Sorgfalt" übersetzt - damit ist die gründliche Prüfung der wirtschaftlichen, rechtlichen und anderen Verhältnisse eines Unternehmens, einer Immobilie oder einer Person gemeint.

Wenn beispielsweise ein Unternehmen erworben werden soll, ist eine Due Diligence-Prüfung erforderlich. Dabei werden unter anderem Finanzen, Verträge und die Einhaltung von Vorschriften überprüft. Eine sorgfältig durchgeführte Due Diligence stellt sicher, dass alles in Ordnung ist und keine unerwarteten Risiken auftreten.

Typische Fragen, die im Rahmen einer Due Diligence-Prüfung beantwortet werden, sind beispielsweise:

• Wo befindet sich der Firmensitz?

• Sind Finanzen und Bilanzen konsistent?

• Gibt es eindeutige Warnhinweise oder Risikofaktoren?

• Stehen das Unternehmen oder einzelne Personen auf Sanktions- oder PEP-Listen? (PEP = politisch exponierte Personen)

• Gab es bereits negative Berichterstattung in lokalen, nationalen oder internationalen Medien?

  
  

Die Klärung solcher Verhältnisse ermöglicht es Interessenten, die Annahmen und Voraussetzungen einer Zusammenarbeit oder eines Angebots zu hinterfragen und potenzielle Risiken zu erkennen. Die Art der Due Diligence, die dabei eingesetzt wird, hängt von der jeweiligen Situation und dem Risiko ab. Häufig werden bestehende und potenzielle Partner sowie deren Tochtergesellschaften und wichtige Entscheidungsträger genauer unter die Lupe genommen.

Due Diligence im Immobiliensektor

In der Immobilienbranche sind Due Diligence-Prüfungen insbesondere im gewerblichen Bereich üblich, da beim Kauf oder Verkauf gewerblicher Immobilien oft hohe Summen und komplexe Abläufe im Spiel sind. Due Diligence ist hier ein wichtiger Schritt, um potenzielle Risiken zu erkennen. Dabei wird eine Immobilie genau unter die Lupe genommen - rechtlich, steuerlich, wirtschaftlich und technisch. So schützen sich Käufer vor unangenehmen Überraschungen wie versteckten Mängeln, ungeklärten Rechtsfragen oder finanziellen Risiken. Unsere Experten für Immobilieninvestitionen beraten Sie gerne bei der Due Diligence.

Due Diligence-Prüfungen für Immobilien

Due Diligence ist besonders sinnvoll, wenn es um größere Investitionen geht. Je nach Art der Immobilie - ob Bürogebäude, Industrieanlage oder ungenutztes Grundstück - und der Art des Geschäfts (Kauf der Immobilie selbst oder eines Unternehmens, das die Immobilie besitzt) variiert die Komplexität der Prüfung.

Es wird nicht nur der Zustand der Immobilie geprüft, sondern auch, ob alle erforderlichen Genehmigungen vorliegen, wie die Situation bei bestehenden Mietverträgen ist, ob mögliche Altlasten auf dem Grundstück vorhanden sind oder ob steuerliche Nachteile bestehen. Im technischen Bereich werden beispielsweise der Zustand des Gebäudes, die Energieeffizienz und erforderliche Instandhaltungsmaßnahmen untersucht.

Rechtliche Due Diligence bei Immobilien

Die rechtliche Prüfung von Immobilien (Legal Due Diligence) wird in der Regel von Anwälten oder Anwaltskanzleien durchgeführt, um rechtliche Risiken aufzudecken. Dazu gehören beispielsweise die Einsicht ins Grundbuch, die Überprüfung von Mietverträgen und bestehenden Gewährleistungsansprüchen aus Bauverträgen. Auch baurechtliche Fragen, wie die Eignung der vorhandenen Baugenehmigung für die geplante Nutzung, werden in der Regel in diesem Schritt geklärt.

Wirtschaftliche Due Diligence bei Immobilien

Bei der wirtschaftlichen und steuerlichen Due Diligence werden die finanziellen Aspekte einer Immobilie überprüft. Dies umfasst die Analyse der Mietrenditen, Betriebskosten und des Instandhaltungsbedarfs. Auch steuerliche Fragen wie die Grunderwerbsteuer, Abschreibungsmöglichkeiten und mögliche steuerliche Risiken werden untersucht, um die Rentabilität der Investition sicherzustellen.

Technische Due Diligence bei Immobilien

Bei der technischen Due Diligence wird der Zustand der Gebäude und Anlagen überprüft. Experten untersuchen die Bausubstanz, den Sanierungsbedarf sowie die Funktionsfähigkeit technischer Einrichtungen wie Heizung, Lüftung und Elektrik. Ziel ist es, mögliche Mängel oder erforderliche Investitionen frühzeitig zu erkennen, um spätere Kostenrisiken zu vermeiden.

Ablauf von Due Diligence-Prüfungen für Immobilien

Der Ablauf einer Due Diligence-Prüfung bei Immobilien erfolgt in der Regel in mehreren Schritten. Ein typischer Ablauf könnte wie folgt aussehen:

1. Planung

   Zu Beginn wird festgelegt, welche Aspekte der Immobilie geprüft werden sollen (z.B. rechtlich, wirtschaftlich, steuerlich, technisch). Der Fokus variiert je nach Art des Objekts und der Transaktion. Anschließend wird ein Projektplan mit festem Zeitrahmen erstellt und ein Team von Experten zusammengestellt, die die Due Diligence-Prüfung durchführen.

   
   

2. Datensammlung

   Der Verkäufer stellt relevante Unterlagen zur Verfügung, die als Grundlage für die Prüfung dienen. Dazu gehören beispielsweise Grundbuchauszüge, Baupläne, Mietverträge, technische Gutachten und steuerliche Unterlagen.

   
   

3. Desktop-Prüfung

   In dieser Phase sichten Fachleute die übermittelten Unterlagen und identifizieren mögliche Risikofelder. In der Regel gibt es unterschiedliche Expertenteams für rechtliche, wirtschaftliche und technische Due Diligence.

   
   

4. Vor-Ort-Besichtigung

   Eine Besichtigung der Immobilie vor Ort ist oft Teil der technischen Due Diligence. Hier wird der bauliche Zustand begutachtet, und Experten prüfen, ob es sichtbare Mängel oder Instandhaltungsbedarf gibt.

   
   

5. Risikobewertung

   Nach der Datenanalyse und der Besichtigung werden die identifizierten Risiken bewertet. So können rechtliche Unsicherheiten, technische Mängel oder wirtschaftliche Risiken wie z.B. schlechte Renditen aufgedeckt werden.

   
   

6. Berichterstattung

   Alle Ergebnisse werden in einem detaillierten Bericht zusammengefasst. Dieser Bericht liefert der kaufenden Partei eine fundierte Entscheidungsgrundlage, die ihr hilft zu entscheiden, ob sie den Kauf fortsetzen, neu verhandeln oder von der Transaktion zurücktreten möchte.

   
   

7. Empfehlungen und Verhandlungen

   Auf Basis des Due-Diligence-Berichts können Käufer Preisverhandlungen führen, um potenzielle Risiken oder einen möglichen Investitionsbedarf auszugleichen. Manchmal sind auch Vertragsänderungen erforderlich, um rechtliche Risiken abzusichern.

   
   

8. Abschluss der Prüfung

   Nach erfolgreichen Verhandlungen und Klärung aller offenen Punkte kann die Transaktion abgeschlossen werden.